期待房地产通过“营改增”换来行业蜕变

只要过渡性措施及时跟进、将不动产纳入抵扣，完全可以抵充税负增长，确保行业税负“只减不增”。更重要的是，房地产营改增，中短期内对大开发商、大建筑企业的减税效果非常显著，大有利于提高行业门槛，助推企业做大做强，提升行业集中度，让门槛低造成的行业诸多乱像销声匿迹。

营改增从本月起进入了全面铺开的阶段，基本内容是“双扩”，一是营改增试点扩展到房地产、建筑业、金融业、生活服务业等最后四个行业，二是作为固定资产投资，新增在建工程和不动产纳入抵扣。营改增，有利于去库存、降成本、补短板，从而被视为供给侧结构性改革最重要的内容，而降成本减税无疑是营改增被寄予厚望之所在。营改增全面铺开后，累计减税将达到1万亿，这是改革开放以来最大规模的减税，对财税改革、中央与地方的关系影响深远。

去年，全国营业税收入1.9万亿，其中房地产(000736,股吧)、建筑业、金融业营业税收入占比分别为31.6%、26.6%、23.6%，房地产确是税收“大头”。营业税是地方第一大税种，而房地产又是营业税的大头，加上土地出让收入及关联的60多个上下游行业，房地产占地方全口径财政收入超过60%。那么，房地产纳入营改增以后，其税负将如何变化，能否实现全行业税负只减不增呢？

财政部、国家税务总局测算，营改增将年均减税5000亿，其中不动产、在建工程抵扣占60%。也就是说，企业购置或自建不动产、在建工程作为固定资产是减税主体。由此，新增四个行业的减税并不十分乐观。相应的，国家实施了很多过渡性措施，如税率降挡，增值税在17%和13%的基础上，新增房地产和建筑业11%的税率、金融和生活服务业6%的税率；营业税优惠继续延续；新老划断，4月30日前开工的项目实施简易征收的做法；房地产增值税的预征率从营业税的5%降至3%。

根据国泰君安的研究，即便土地从应税收入中扣除，如果建安成本100%可以进项税来抵扣，那么减税规模将达到收入的1.04%，净利润将提高10.36%；如果建安成本只有50%可以进项税抵扣，那么实际税率将提升至0.45%，净利润将下降4.5%。因此，进项税能否抵扣，成为房地产行业税负增减的关键。2012年试点营改增以后，原营业税征税范围内的企业，甚至某些细分行业出现实际税负提高的现象，根本原因就在于有些企业因拿不出抵扣凭证，导致税负反而增加。

在营业税时代，税务机关主要监管开发商营业收入是否缴税，而对于能够抵扣销项的支出环节上游建筑企业的收入，税务机关一般很少关注，遂造成支出环节税款流失、支出开票混乱。同时，开发商获得的营业税发票，特别是支出时获得的上游建筑企业开具的营业税发票，由于不能抵扣开发商缴纳的营业税，所以税务机关很少监管建筑企业的开票行为。增值税的特点是“道道征税、环环抵扣”，要求企业所有收入都要开具发票。另一方面，能抵扣的必须是增值税专用发票非普通发票，为此，建筑企业要在开发商提供税务登记证复本、一般纳税人资格证书或认定文件等后，再向税务机关申请专用发票，而税务机关审核交易的真实性后才能开具专用发票。

不仅如此，开具增值税专用发票还需依照规则与流程。首先，开发商获得增值税专用发票以后，必须在开票后180天内向税务机关申请认定，认定通过后才能抵扣；其次，申请认定时，税务机关先要看发票购买内容是否真实发生，这就需要开发商提供采购清单、商品明细等单据。这对营业税时代仅针对开发商销售额征收固定比例的税收征管来说是极大的挑战，而房地产开发和建筑企业经营现状一时恐怕也还难以适应，还得有个过程。

作为轻资产企业，开发商进项抵扣主要有两个内容，即个人劳务、建安成本。目前，全国有13.6万家开发商，95%是中小企业。劳务成本很高，营销支出和上游建筑工人支出是大头。目前，建筑工人工资已达到每月5000元左右，为降低劳务成本特别是个税和社会保险，多数企业通过非正规人力市场、包工头来获得，以办公用品发票冲抵，基本上都没有开具增值税专用发票的习惯。

建安包括建材、安装两大块。安装成本主要是建筑企业的劳务收入，依现状，也无法取得增值税专用发票；建材中的黄沙、水泥等，多数通过包工头在私人材料市场购进，特别是中小开发商，也无法取得增值税专用发票；建材中的水泥、玻璃、线材等，中小开发商一般自行向私人建材市场采购所谓“清包”模式，大开发商则承揽给建筑企业“总包”模式，唯有后者才能获得增值税专用发票。

综上所述，由于房地产及建筑行业服务业的特性、中小企业为主的格局，且因鱼龙混杂，由过往征税惯性造成的票据混乱，营改增后，估计短期内税负增加的开发商不在少数。但是，只要过渡性措施及时跟进、将不动产纳入抵扣，完全可以抵充税负增长，确保行业税负“只减不增”。更重要的是，一方面，中短期内，房地产营改增对大开发商、大建筑企业的减税效果非常显著的，有利于以税收这一市场化手段提高行业门槛，助推企业做大做强，提升行业集中度，让门槛低造成的行业诸多乱像销声匿迹。

另一方面，营改增也激励开发商项目设计规划、材料采购外包，有利于提高带装修房屋占比和住宅产业化，有利于开发商以社区环境、物业配套等高附加值服务赢得竞争力，激励开发商从过去单纯追求地价房价增值收益，向追求项目品质收益转变，促进行业转型升级。此外，营改增更将捋顺上下游价值链条，有利于改变过去20多年来地方政府过分追求房地产规模发展、变相扶持地价房价的倾向，进而为地方政府职能转变、财税改革、公共财政建设奠定基础。