神农架

商品房订购合同的效力及如何解

2016年04月15日来源:购房指南责任编辑:zhangyunxiang

案情简介:2013年9月2日,张某与开发商签订《商品房订购协议书》,约定张某订购开发商开发的某号商品房。订购协议中约定张某于签订协议的同时向开发商交纳购房金50000元。合同约定:签订本协议后十日内,双方签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款。如买房人未在约定的时间内与卖方签订《商品房买卖合同》,视为买房人违约并自动放弃该房屋的订购权,卖方有权将该房屋重新出售,定金不予退还。协议签订后,张某向开发商交付定金50000元。2013年9月8日,张某向开发商邮寄了一封函件,要求修改《商品房买卖合同》的部分条款。开发商不同意修改,双方最终未能签订《商品房买卖合同》。张某遂向法院起诉,请求解除双方之间的商品房订购协议;并主张被告返还购房金50000元。

律师解析:本案订购协议书就是为了保证事后双方能订立《商品房买卖合同》,该条款属于订约定金性质。订约定金是以一方拒绝订立主合同为适用条件的,根据法律规定,当事人约定已交付定金作为订立合同担保的,给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金; 收受定金的一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。

本案中,原、被告均有继续签订《商品房买卖合同》的意愿,仅仅是原告提出修改意见,被告亦从未拒绝签订合同,只是对主合同的具体条款无法达成一致。而这一结果的出现,源于双方对各自合同权利的行使,因此造成合同不能如约签订的过错不可归责于任何一方,双方均无违约的情形。而违约行为的存在,是适用定金罚则的前提条件。因不可归责于当事人双方的事由,导致合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。


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