天津自贸区楼市发展多元化 三大区域各有千秋

2014年12月12日，国务院正式批准在天津、福建、广东特定区域设立三个自由贸易园区。2015年4月21日，天津自贸试验区正式挂牌成立，成为我国北方首个自贸区。

天津自贸区建立以来对滨海新区的楼市形成了巨大利好。自贸试验区获批的消息发布后，滨海新区很多售楼处的到访量呈明显上升趋势，不少客户对该区域内的楼市发展前景充满期待。随着楼市新政和自贸区的带动，滨海新区房地产成交量出现明显的上涨，而自贸区板块地产表现极为突出。在自贸区项目的影响下，区域周边上涨最旺盛的是商业地产，而后期住宅地产在商业地产的带动下也呈现出稳步上涨态势。

三大区域各有千秋

随着“自贸时代”的到来，天津楼市已经展现出“回暖”势头，滨海楼市更是最直接的受益者。虽然滨海楼市短期受到自贸区发展利好消息的刺激有所放大，但“稳中去存”仍然是滨海楼市近期的主旋律。随着天津自贸区的发展建设，国内外大型企业和复合型高端人才不断涌入，最先受益的将是自贸区区域内的商业项目，如写字楼、酒店、办公型公寓等。这些受自贸区利好最直接的产品，成交及租赁情况日渐升温。在东疆港和中心商务区，不乏整栋成功对外出售的办公型公寓项目。

公寓作为住宅，未来升值潜力较大，之所以这类产品受自贸区利好影响最直接，是因为它们都可以被买来用于“注册企业”。公寓使用范围提升，对于投资者而言，未来既能作为住房投资，也可以作为商业用房投资，使用方式相对灵活，有效地降低了投资的风险。商业地产和住宅地产的成交量都将会继续上涨，但初期住宅地产价格表现应该会相对稳定，未来会有一个爬升的过程。随着自贸区周边各类居住需求的逐渐增加，滨海楼市可能会出现“微井喷”现象。

天津自贸试验区规划面积119.9平方公里，涵盖三个功能区：天津东疆港片区、滨海新区中心商务片区和天津机场片区。三大自贸区组成部分中，东疆港主要以住宅、写字楼、办公型公寓等业态为主；中心商务区主要以公寓和写字楼为主；空港则以住宅为主。自贸区更多的是一个功能区概念，所以商业、服务业的需求必将上升，人们对商业地产的需求提升速度要远快于对住宅地产的提升速度。

东疆港片区吸引知名开发商

东疆保税港区成立于2008年，港区面积10平方公里，是继上海楼盘洋山保税港区后，中国批准设立的第二个保税港区，是经国务院批准成立的迄今为止面积最大、条件最好、政策最优、效率最高、通关最便捷、环境最宽松的保税港区。东疆保税港区集保税区、出口加工区、保税物流园区等功能于一体，在拥有开发区、保税区、高新技术产业园区等区域的全部政策的同时，充分享受国家批准的涉及税收、口岸监管、外汇管理等方面的众多优惠政策。

东疆保税港区板块内商业地产、休闲旅游地产发展态势良好。地域上看，东疆港毗邻天津开发区、保税区，三面环海，距北京楼盘160公里，距天津市区56公里，具备非常明显区位的优势。住宅市场的吸引了不少开发商竞相争夺领地，万科等知名开发商进驻，为东疆港迎来了房地产市场发展的新机遇。

东疆港目前住宅地产项目涵盖洋房、别墅、高层等多种产品类型。多家知名地产开发商特色鲜明，均是实力房企或者“国字号”。该区域已实施很多针对入驻企业的优惠政策，包括税收扶持等方面，投资环境的优势在全国来讲都是数一数二的。未来东疆港将被打造成为滨海新区乃至天津市特色突出的新兴休闲娱乐及高端商业区，项目在品牌与政策的双轮驱动下，产品价值会得到进一步提升。板块房价的平均涨幅也在自贸区政策落地之后达到10%，部分居住类项目的价格涨幅达到15%至20%。

中心商务片区凸显潜力

中心商务片区是天津自贸试验区的重要组成部分，规划面积46.8平方公里(含天津港(600717,股吧)保税区海港部分和保税物流园区)，重点发展其着重打造的五大核心产业，包括创新型金融产业、商贸服务产业、科技及信息技术产业、专业服务业、社会服务业。

具体来说，五大核心产业细分为：新型金融产业方面，重点聚集发展传统金融机构的创新业务和跨境金融、科技金融、金融租赁和商业保理四个创新型金融业态。强化跨境投融资与支付结算、创业投资基金、大型成套设备租赁、境内外商业保理等业务。商贸服务产业方面，发展跨境电子商务，加快吸引跨境电商和海外代购企业。规划建设保税仓库，以“环球购”项目为突破口，吸引进口商品展示、零售和批发企业入驻。科技及信息技术产业方面，适应“互联+”发展趋势，大力发展电信增值、数字媒体、移动支付等信息服务业。专业服务业方面，着力吸引海内外法律、会计、商事、知识产权、人力资源开发等领域的优质企业和专业机构注资。社会服务业方面，重点发展文化创意、教育、医疗、养老等满足群众个性化消费需求的生活性服务业态。

滨海新区中心商务区横跨海河两岸，五大核心产业发展使中心商务区内多个商业项目焕发出新的活力。中心商务区内高端城市综合体项目林立，大型商业地产聚集的人流与品牌效应使区域的价值增大。

业内人士表示，中心商务区在未来三个自贸试验区的发展中将展现独特的一面，区域内汇集了大量高收入白领人群，且目前区域已经吸引了来自京津冀三地的买房人，房地产市场前景十分可观。

机场片区对两区域影响深远

目前来看，天津机场片区是天津先进制造业和研发业的重要集聚区。区内注册企业万余家，世界500强企业投资项目百余个，航空物流区占地面积7.5平方公里，形成了装备制造、电子信息、民用航空、快速消费品、生物医药和现代服务业等优势产业集群。

长远来看，天津机场片区对空港经济区和华明示范镇两个区域楼市影响深远。两片区域既可共享自贸试验区丰富的生活与商业配套，又能享受周边奥特莱斯等五大商业中心带来的优质生活体验。不仅如此，区域内配套设施完备，多所知名小学分校、国际型医院、购物中心等均已建立，出门即可享受便利生活。

宏观政策令前景看好

借助着天津自贸区成功批复、京津冀协同化发展、国家级滨海自主创新示范区等相关宏观政策的落地与实施，一定程度上促进了房地产行业的蓬勃发展。滨海新区展现出的强有力招商优势，出台具有新区特色的人口落户政策，进一步完善的城市载体，加大为滨海百姓的服务力度，为滨海新区新一轮城市建设贡献不可忽视的力量。

短期来看，自贸区凭借自身的资源、政策优势吸引大量企业入驻，拉动地产需求。企业入驻必然带来人才的涌入，住宅市场的商机也得以体现。从中长期来看，自贸区建设使得城市整体贸易相关产业得到较快速的发展，带动经济的发展，进一步影响城市整体的房地产业格局。